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Cinq établissements sur les huit agréés proposent un financement Mourabaha. Hormis le coût du financement, le client doit prendre en compte les frais liés au transfert de propriété. Il faut compter dix jours à un mois et demi pour obtenir un financement.
Le financement Mourabaha pour l’acquisition de logements est proposé par quatre banques participatives, en l’occurrence Bank Assafa (filiale d’Attijariwafa bank), Bank Al Yousr (filiale de la Banque Populaire), Umnia Bank (filiale de CIH Bank) et BTI Bank (filiale de BMCE BOA), ainsi que Dar Al Amane, la fenêtre participative de la Société Générale. Les autres, à savoir Arreda (filiale de Crédit du Maroc), Al Akhdar Bank (filiale de Crédit Agricole du Maroc) et Najmah (filiale de BMCI), n’ont pas encore démarré, préférant attendre que l’assurance Takaful soit au point avant de proposer un produit entier.
On sait déjà que le coût de financement des banques participatives, assurance comprise, est plus élevé que celui des banques conventionnelles. Mais, que vaut-il pour chacune des cinq banques qui ont démarré leurs activités ?
Le client peut lui-même prendre en charge les frais d’acquisition du bien
Pour les besoins d’une simulation, on a pris comme hypothèse un cadre du secteur privé d’âge moyen, ayant un revenu mensuel de 25000DH et souhaitant acquérir un bien immobilier d’une valeur de 2 MDH sur 20 ans. Avec un apport de 20%, soit 400000 DH, le montant restant à financer est donc de 1,6 MDH.
A première vue, le montant de la traite mensuelle est presque identique chez les cinq banques. Il est de 12 308 DH chez Al Yousr (dans ce cas précis, la traite inclut tous les frais annexes de l’opération), 12 301 DH chez Umnia et 12 281 DH chez Assafa. La traite chez Dar Al Amane, elle, s’élève à 12 279 DH et à 12 052 DH du côté de BTI. Au final, le coût global du financement se chiffre à environ 3 MDH (sur un financement de 1,6 MDH), laissant aux banques une marge commerciale variant de 1,1 à 1,3 MDH (voir tableau). Le coût de financement comprend, bien entendu, la marge commerciale de la banque mais aussi tous les frais liés à l’opération. Ces frais sont de deux natures.
Les premiers sont relatifs à l’acquisition du bien par la banque (1ère opération). Ils sont constitués des frais d’enregistrement, de conservation foncière, des honoraires du notaire et des débours. Ils totalisent 120 000 DH dans notre exemple, ou un peu plus, selon les banques. Ces frais, supportés évidemment par le client, sont soit échelonnés sur la période du financement et gratuitement, comme cela est le cas chez Assafa, soit intégrés dans le montant restant à financer sur lequel la banque calcule sa marge. C’est le cas chez Al Yousr et Umnia. Généralement, les banques les intègrent dans la traite. Toutefois, Dar Al Amane et Assafa laissent le choix aux clients de prendre en charge eux-mêmes ces frais. Le cas échéant, la traite baisse à 11765 DH chez Assafa et 11357 DH chez Dar Al Amane.
Le second type de frais concerne le transfert de propriété de la banque vers son client (2e opération). Ils incluent ainsi les frais d’hypothèque, de mutation (1200 DH fixes pour toutes les banques) et quelques débours du notaire. Il faut donc compter entre 36 000 DH et 43 000 DH supplémentaires à débourser. En plus de cela, il faut prendre en considération Hamish Al Jiddia (dépôt de garantie) équivalent à 10% du prix du bien. Ce dépôt de garantie est soustrait de l’apport personnel du client dans notre exemple, puisqu’il s’agit d’un montant bloqué et restitué par la suite.
Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence
Dans la pratique, la procédure d’octroi du financement peut aller de dix jours à un mois et demi selon les banques et la réactivité des notaires. Une fois que le client a choisi son bien, il contacte sa banque pour lui faire part de son intention d’achat. Un chargé de clientèle se déplace pour s’enquérir de l’état du logement et prendre contact avec le promoteur, le temps que le client constitue son dossier de financement (voir encadré). Une fois toutes les pièces réunies, le dossier est remonté au siège pour étude.
Le dépôt de garantie est alors bloqué jusqu’à la signature du contrat. Toutefois, il est entièrement restitué si le client se rétracte avant que la banque ne traite le dossier. Dans le cas où il se désiste, alors que la 1ère opération a déjà eu lieu, ce dépôt reste bloqué jusqu’à ce que la banque parvienne à revendre le bien en question en couvrant toutes ses charges.
Quoi qu’il en soit, il ne faut surtout pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques pour prétendre à une réduction du coût de financement. Les banques peuvent faire des efforts en réduisant leur marge de quelques points.
Les documents demandés par la banque participative sont à quelques degrés près similaires : photocopie de la CIN, attestation de travail et de salaire, relevés bancaires, bulletins de paie et copie du certificat de propriété du bien à acheter. Toutefois, BTI et Al Yousr exigent un devis du promoteur et une demande de financement manuscrite dans laquelle le client indique le montant du bien, l’apport personnel et la durée du financement. Pour sa part, Assafa requiert un document descriptif du bien. La domiciliation de salaire ne figure pas parmi les documents demandés par cette dernière. Mais dans ce cas, la traite est revue à la hausse, passant dans notre exemple de 12 281 à 12 540 DH mensuellement.
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