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Dans la presse, des notaires ont pointé du doigt d’éventuelles irrégularités risquant d’entacher les contrats de Mourabaha. Le financement participatif serait-il à risque? Explications.
« Un flou entoure certains pans du financement participatif. Les banques sont en infraction sur les actes déjà établis, de même que les notaires-rédacteurs – dont la responsabilité civile et pénale pourrait être engagée », affirme Mohamed Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca, dans une déclaration à Médias24.
Pour la profession, il est difficile – voire illégal, pour un notaire, d’établir l’acte de revente entre la banque participative et le client final – arguant du fait que le bien n’est pas enregistré au nom de la banque.
Le produit Mourabaha poserait également problème lors du déblocage des fonds au vendeur initial/promoteur. D’autres griefs sont reprochés à ce mode de financement participatif: un dépôt de garantie – ‘Hamish Al Jiddiya’, dont le taux est librement fixé par la banque; des problèmes de récupération de la TVA sur le logement social… Et surtout des contrats de vente établis sans assurance-vie – en l’absence de l’assurance Takaful, ce qui pourrait causer un sérieux préjudice aux ayant-droits.
>Des actes tout à fait légitimes
« Les législateurs n’ont pas impliqué les praticiens, qui sont à même d’identifier les blocages et zones d’ombre juridiques », déplore Me Tadlaoui.
Afin de clarifier la situation, nous avons sollicité Adnane El Gueddari, DG d’Umnia Bank – l’une des principales banques participatives de la place.
De son point de vue, les dossiers de financement sont montés dans la légalité et la transparence les plus totales. Le banquier reconnaît que la Mourabaha immobilière souffre de certaines lacunes, tout en assurant que les discussions sont bien en cours afin de verrouiller ce dispositif de financement – notamment avec des représentants de l’ordre national des notaires.
Sur la question de la légitimité des actes de vente, Adnane El Gueddari est catégorique: « ce n’est qu’après enregistrement du bien au nom de la banque – au registre foncier, que la vente au client final est finalisée. Cela fait d’ailleurs partie de nos règles de contrôle interne, et c’est un processus qui a été validé en présence de l’ordre des notaires ».
>Pas de taux unique sur ‘Hamish al Jiddiya’, avec la bénédiction de BAM
De même, le banquier atteste que les promoteurs – ou le vendeur initial, n’ont aucun problème à recouvrer leur dû. Le déblocage des fonds faisant immédiatement suite à l’enregistrement du bien au nom de la banque.
L’imbroglio autour de ‘Hamish al Jiddiya’ serait également un faux problème. Pour rappel, il s’agit d’un dépôt de garantie – et non d’une avance, que le client récupère à la signature du contrat définitif de financement.
« Ce dépôt correspond à environ 5% du montant de l’acquisition. Le taux est certes librement fixé par les banques, simplement parce que Bank Al Maghrib n’a pas jugé utile d’imposer un taux unique, en raison de l’absence de pratiques abusives parmi les opérateurs », précise M. El Gueddari.
La Mourabaha immobilière n’est pas pour autant exempte de reproches. Son périmètre ne couvre pas encore l’acquisition de logement social, et les contrats déjà établis se font sans que le client ne souscrive à une assurance-vie, en raison du retard accusé sur les assurances Takaful – les seules conformes à la shariâa.
>Takaful et logement social, un dénouement en 2018?
Sur ce dernier point, le DG d’Umnia Bank est confiant quant à un dénouement durant le 1er semestre 2018, les ajustements nécessaires étant en cours de finalisation.
« Il est vrai qu’en cas de décès du client, l’absence d’assurance risque de pénaliser les ayant-droits, qui hériteront du bien mais aussi de la créance afférente. Pour notre part nous ne sommes pas habilités à proposer une assurance qui ne soit pas estampillée Takaful. La banque en informe ses clients en toute transparence, et c’est à eux de faire leur choix. Même s’ils ont la liberté d’associer une assurance conventionnelle à leur contrat de financement participatif, la plupart préfèrent attendre la disponibilité des assurances Takaful, et signent un engagement pour y souscrire ».
Concernant le logement social – qui n’est pas encore couvert par l’offre Mourabaha immobilière, le banquier estime que le problème n’est pas tant la récupération de la TVA, mais plutôt une question de procédures à harmoniser entre différentes parties: banques, notaires, conservation foncière,… « Plusieurs propositions ont été faites et les discussions avancent bon train, notamment avec les notaires. Tout le monde est ouvert au dialogue et le logement social devrait être couvert par la Mourabaha au cours du 1er trimestre 2018 ».
En attendant, l’engouement pour le financement participatif va crescendo à en croire Adnane El Gueddari, avec des dizaines de dossiers traités par jour. Dans ce contexte, l’extension de la Mourabaha au logement social représente un véritable enjeu de croissance pour les banques participatives, tant la demande est forte sur le financement de ce produit immobilier.
